HUKUKİ YAYINLAR
Covid-19 Salgınının Kira Uyarlama Davalarına Etkileri
Dünyanın birçok ülkesini etki altına alan Covid-19 (coronavirüsü) salgını, ülkemiz içinde ciddi sorunlara yol açmaktadır. Bu kapsamda İçişleri Bakanlığı nezdinde birtakım tedbirler alınarak icra edilmeye başlanmıştır.
T.C. İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihinde yayınlamış olduğu Genelge ile;
‘’81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri,lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine bugün saat 24:00 itibariyle durdurulacak’’ denilerek genelge ile bahsi yapılan iş yerlerinin geçici bir süreliğine faaliyetlerini durdurma kararı verilmiştir.Alınan karar çerçevesinde faaliyetlerine ara veren işletmeleri ekonomik açıdan zorlu bir süreç beklemektedir. Özellikle kiracı sıfatına haiz iş yeri sahiplerinin gelir kaynakları kısıtlanmış ve bu süreçte kira ödemelerinde zorlandıkları ve ekonomik bir dar boğazdan geçtikleri görülmektedir.
Kiracılar bakımından istisnai bir düzenleme olan, ‘’Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair 7226 sayılı kanunun geçici 1. maddesiyle ‘1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı’ düzenlenmiş ise de bu madde kapsamında iş yeri sahiplerince kira borcunun ödenmemesi yükümlülüğünü ortadan kaldırmamaktadır. Mal sahiplerince bu süreler içerisinde ödenmeyen kira bedeli dayanak gösterilerek, kira akitleri fesih edilemeyecektir. Ancak, mülk sahiplerince kira bedelinin yanında işleyen faizin tahsili ile birlikte 01.05.2020 Tarihi itibariyle icra takibi yapılabilecektir.
Önemle üzerinde durulması gereken nokta ise, salgın sonrasında, iş yeri sahiplerinin ödenmeyen kira bedellerini hangi şartlar altında nasıl ödeyeceği ve ciddi boyutlarda problemlerle karşı karşıya kalan, ticari faaliyetlerine sekteye uğrayan iş yeri sahiplerinin kira sözleşmeleri çerçevesinde salgın sonrasında taraflar arasında belirlenen aynı kira bedelini ödeyip ödemeyeceğine ilişkindir. Keza piyasa şartlarına bakacak olursak, salgın sonrasında dahi vatandaşlarımızın normal hayatlarına dönmesi uzun bir zaman alacaktır. Bu husus ise özellikle bu süreçte faaliyetlerine ara veren veya kısmen faaliyetlerine devam eden iş yeri sahiplerini salgın sonrasında da olumsuz etkileyecektir.
Bu çalışmamızda, özellikle bu salgın döneminde zarar gören, kira ödemelerini elde olmayan nedenlerle aksatan işyeri sahiplerinin, istifa edebileceği hukuki argümanlara değinmiş bulunmaktayız.
Öncelikle taraflar arasında imza altına alınan kira sözleşmelerinde salgın hastalık halini kapsayan mücbir sebep düzenlemesinin olması halinde sözleşme serbesti ilkesi gereği öncelikle sözleşme hükmünün uygulanması gerekmektedir.
İlgili kira sözleşmelerinde mücbir sebep kapsamında bir madde bulunmaması halinde ise Borçlar Kanunun ilgili düzenlemeleri devreye girecektir. Konuyu iki ana başlık üzerinden (İfa İmkansızlığı ve Aşırı İfa Güçlüğü) değerlendirerek, kira uyarlama davalarına etkisini irdelemek yerinde olacaktır.
1-)İfa İmkansızlığı (TBK madde 136)
İfa imkansızlığından söz edebilmek için taraflar arasında bir borç ilişkisinin bulunmasının yanında taraflardan birinden kaynaklanmayan olağan dışı bir sebebin bulunması ve borcun ifasının bu aşamada imkansız hale gelmesi gerekmektedir. İfa imkansızlığının bir diğer şartı ise borcun ifa edilememesi taraflardan birinin kusurundan kaynaklanmamasına dayanmaktadır.
Sözleşmenin amacına ulaşılmasının esasen geçici nitelikte bir engel nedeniyle şüpheli hale geldiği ve sözleşmenin herhangi biri tarafından engelin ortadan kalkmasına kadar sözleşmeyle bağlı kalmasının dürüstlük kuralı uyarınca beklenemeyeceği durumların da sürekli imkansızlık meydana getirdiği kabul edilmektedir. Günümüzde yaşadığımız salgın ve idarenin almış olduğu tedbirler nedeniyle, kira sözleşmelerinin ifası bakımından imkansızlığın geçici bir niteliği bulunmaktadır. İdarenin almış olduğu tedbirler ve yasak kapsamı 3 aylık bir süreyi öngörmektedir. Bu nedenledir ki, bizim görüşümüze göre, kira sözleşmesinin taraflarından biri geçici ifa imkansızlığı sebebine dayanarak kira akdini fesih etme hakkına sahip olmayacak; imkansızlığın sürekli hale gelmesi ihtimalinde ise kira sözleşmesi feshi söz konusu olacaktır.
2-)Aşırı İfa Güçlüğü (TBK madde 138)
Yukarıda açıklamış olduğumuz hususlar çerçevesinde, ülkemizde yaşanan olağanüstü durum ve idarenin almış olduğu tedbirler akabinde, özellikle işyeri sahibi olan kiracılar bakımından AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ kavramı gündeme gelecektir. Yasak kapsamında bulunan iş yerlerinin bu süreçte kapalı olması, ticari faaliyetlerinin sekteye uğraması ve salgın sonrası dahi ticari faaliyetlere tam anlamıyla geçebilmeleri zaman alacaktır. Bundan dolayıdır ki, kira sözleşmesinin taraflarından biri olan kiracının sözleşmede belirtilen kira ödeme yükümlülüğün güçleşeceği aşikardır. Tam da bu aşamada Türk Borçlar Kanun’unun 138. Maddesi uygulama alanı bulacaktır. Şöyle ki; kanun metninde de izah edildiği üzere, ‘‘taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.’’
Yaşamış olduğumuz Korona Virus Salgının öngörülemeyen olağanüstü bir durum olduğu tartışmasızdır. Keza Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2014/13-1614 E., 2014/900 K., T. 12.11. 2014 Tarihli Kararında beklenmeyen hal kavramına atıfta bulunulmuş ve kuram şu şekilde açıklanmaktadır; “Akit yapıldığı sırada mevcut bulunan şartlar önemli surette değişmişse taraflar akitle bağlı olmamalıdır. Buna “clausula rebus sic stantibus (beklenmeyen hâl şartı) denmektedir.’’ Bu görüş öğretide emprevizyon teorisi adıyla anılmaktadır.
Öğretide, sözleşmenin, yapıldığı andaki durumun değişmeyeceği şeklindeki bir zımni kabul ile yapıldığı, aynen uygulanmasının taraflarca bu zımni şarta bağlı tutulduğu varsayılmaktadır.
TBK’nın 137’nci maddesinde belirtilen aşağıda belirtmiş olduğumuz dört koşulun birlikte gerçekleşmesi halinde kiracı sıfatına haiz işyeri sahipleri, hakimden kira sözleşmesinin mevcut duruma göre uyarlanmasını, bunun mümkün olmaması halinde ise kural olarak fesih hakkını kullanabilirler;
1.Sözleşmenin akdedildikten sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olması,
2.Bu husus borçludan kaynaklanmamış̧, dış etkenler aracılığıyla olması,
3.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması,
4.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması,
Sonuç olarak aşırı ifa güçlüğü çeken kiracılar, salgın dönemi ve sonrasını da kapsayacak şekilde Kira Uyarlama Davası açarak, kira bedellerini güncel koşullara göre revize edilmesini talep edebileceklerdir.